お役立ち情報
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不動産売却アドバイス
１．売却の第一歩は価格査定から
簡易査定（机上査定）
簡易査定とは、周辺の売出事例や成約事例、公示地価等の基礎データを参考にして
査定価格を算出する方法です。現地訪問がないため、スピーディな返答が期待できます。
一方、眺望や隣地との距離、内装の程度等は考慮されないため、価格の誤差が生じる
可能性があります。不動産会社は簡易レポート形式で査定報告を行なうことが一般的です。
また、お電話で担当者とやりとりしながら、詳細なご質問を行なうことも可能です。
訪問査定（※次項①）
訪問査定とは、不動産会社の担当者が現地を訪問した上で、査定価格を算出する方法
です。基礎データと現地の状況の二つの視点から査定を行なうため、より正確な査定価格を
知ることができます。不動産会社は訪問時に、建物や敷地の状況を見て、詳細な報告を
行ないます。また、担当者にその場で質問できるので、より具体的に売却の流れを知る
こともできます。
２．販売価格の決定
簡易査定（机上査定）
査定価格と希望価格に開きがある場合でも、希望価格ははっきりと伝えましょう。希望価
格に沿ったアドバイスや不動産市場の今後の見通し等の説明を受けた上で、販売価格を
決定することが重要です。
気になる税金について
不動産の売却には、所得税・住民税等が課税されるケースが多いものです。売却後の手
取額を正確に把握するためには、専門家に確認することが一番の近道です。不動産会社
は顧問税理士と提携していますので、税金に関する相談も可能です。
３．媒介契約の締結
媒介契約とは？
売却を不動産会社に依頼する場合、お客様と不動産会社が《媒介契約》を結ぶことになり
ます。この媒介契約によって、不動産会社はお客様のご依頼を正式にお受けしたことにな
ります。媒介契約には、専属専任、専任、一般の3タイプがあり、それぞれ次のような特徴が
あります。
専属専任媒介
不動産会社の立場
１．媒介契約後5日以内に指定流通機構《レインズ》にお客様の物件情報を登録します
２．お客様に対して、1週間に1度以上の割合で、業務の進行状況を文書で報告します
お客様の立場
１．依頼できるのは1社のみ
２．必ず依頼した会社を通して、契約を締結する
専任媒介
不動産会社の立場
１．媒介契約後、7日以内に指定流通機構《レインズ》にお客様の物件情報を登録します
２．お客様に対して、2週間に1度以上の割合で、業務の進行状況を文書で報告します
お客様の立場
１．依頼できるのは1社のみ
２．必ず依頼した会社を通して、契約を締結しなければならないが、ご自身で買主様を
見つけた場合は、直接契約を行なうことも可能
一般媒介
不動産会社の立場
１．法律上定められた義務はありません。一般的には指定流通機構《レインズ》へ
お客様の物件情報の登録を行ないます
お客様の立場
１．複数会社に依頼することができる
２．必ず依頼した会社を通して、契約を締結しなければならないが、ご自身で買主様を
見つけた場合は、直接契約を行なうことも可能
３．依頼した会社を明らかにする明示型と明らかにしない非明示型を選択することが
できる
４．販売活動
オンラインで販促チャンネルを多面化
指定流通機構制度《レインズ》へ売却物件情報をオンライン登録。不動産会社のネットワーク
により販促チャンネルを多面化し、よりスピーディな売却を可能にしています。
スピーディ＆パワフルな販売活動
スムーズな売却を進めるには、購入を希望される多くの方に、物件のメリットをアピールして
いくことが重要です。お客様とともに、ケースに応じた適切な販売活動計画を作成。スピーデ
ィな地域限定のチラシ配布や新聞、住宅情報誌への広告掲載をはじめ、購入希望者に直接
目で見て物件の魅力を理解していただくオープンハウス等、きめ細かく広範な販促展開で
早期売却をサポートしています。
大手ポータルサイトへも登録！充実のインターネットサービス
インターネットへの登録も充実しています。大手ポータルサイトやプロバイダにも物件情報を
掲載。ＩＴ時代にふさわしい不動産売却を実現しています。もちろん、当社のホームページにも
掲載されます。
５．販売上のアドバイス
生活しているそのままの状態を買主様に見ていただき、売ることになるわけですから、
売主様として、ご心配な事が多いと思います。媒介契約の種類によって異なりますが、
一定期間ごとに不動産会社から《定期報告》があります。不安な点等は、その時に
担当者と打ち合わせしましょう。不動産会社が購入検討者のご案内して来る時は、
以下のようなことを心がけておくと、買主様に良い印象を与えることができます。
ご案内の前に、整理整頓をしておく
簡単にお掃除をしておく（清潔感があれば良）
お風呂場、洗面所、トイレ、ベランダ等は一番ポイントになる箇所です（入念に片付）
意外と気になるキッチンや浴室の臭い（パイプ洗浄剤等で清掃すると効果的）
ペットはお散歩に（動物が嫌いな買主さんもいらっしゃいます）
曇りの日はお部屋の電気等点けて明るく見せるように工夫
６．契約条件調整
「値引き交渉はあるのか」売主様にとっては、気にかかるところですが、一概に言えません。
買主様との条件調整には以下のケースがあります。
価格交渉（値引き交渉のことです）
引渡しの日程の調整（買主様に物件の引渡しを行なう日を決める）
付帯設備（エアコン・照明器具等の付帯設備を置いていくのか、撤去するか？）
いずれの場合にも、不動産会社が間に入って交渉となりますので、安心です。なお、価格
交渉と他の条件は、下記のように関連してくるケースもあります。
引渡しの日程を買主様の条件に合わせる
値引きのかわりに、お買い換え等の場合、仮住まいをして買主様の要望に合わせ
ることもあります
不具合箇所の補修費用分を価格で調整
不具合が見つかった場合、売主として補修することに替えて、価格で調整すること
もあります
７．契約
買主様が見つかって、契約条件が整いますと、いよいよご契約ということになります。
売主として事前に準備しておかなければならないことがあります。
＊①住み替えを検討し始めたばかりで、とりあえず価格を知りたい方
忙しいため、担当者の訪問は困る、という方にはオススメな方法です
不動産の登記済権利証の準備（当日、内容を確認）
引渡しの日程の調整（買主様に物件の引渡しを行なう日を決める）
実印の確認
3ヶ月以内の印鑑証明書の準備（必要な場合）
住宅ローンの借入残高等を調べる
付帯設備表及び物件状況等報告書（不動産会社から事前に渡されるもの）の確認
共有者がある場合は、その出欠と委任状（共有者の印鑑証明書添付）の手配
契約場所、日時の確認、印紙代金の準備
当日は、不動産会社立会いのもと、契約書の内容を確認します。内容に問題がなければ、
売主・買主双方が記名・押印し、契約の完了となります。
８．残金決済とお引渡し
ご契約後、買主様は銀行等に住宅ローンを申込します。その後、約1ヶ月程度で融資内定と
いうことになります。これで、ローン解約（＊）の心配も解消します。買主様の住宅ローンの
資金実行日が確定すると、営業担当者から決済と引渡しの案内が送られてきます。その後
手続きとしては以下のようなものがあります。
（＊）ローン解約とは、買主様が住宅ローンの申込をしたにもかかわらず、期日内に
融資の承認を得られなかった場合、または、融資が否認された場合に、白紙解除で
きるという特約です。売主は、受領済の手付金等を全て買主に返還しなければなら
ない
物件の下見会
売主様の引越が終わり、空家になった状態を売主・買主・不動産会社の3者が立ち合
って確認します。この時、付帯設備表及び物件状況報告書等をもとに点検します。
設備器具等の使用説明書を準備しておくと喜ばれます。
売主の住宅ローンの完済手続き
売主が物件を購入した時に借りた住宅ローンを一括返済する手続きです。段取りは
全て、不動産会社が行なうので安心です。
残代金の受け取り・登記手続きと鍵の引渡し
買主様から残代金や諸費用を受け取り、買主様名義に登記を移転する手続きです
残代金は高額なため、銀行振込や預金小切手で受け取ることが一般的です。その
ため、手続きは銀行等の金融機関で行なわれます。
当日は、不動産会社立会いのもと、契約書の内容を確認します。内容に問題がなければ、
売主・買主双方が記名・押印し、契約の完了となります。
当日の流れ
１．必要書類の確認
司法書士の立会いのもと、登記移転に必要な書類を確認します。必要な書類は
ケースに応じて異なります。担当者から連絡がありますので、事前に準備をする
２．登記手続き
司法書士が用意した登記の移転の書面に、売主・買主双方が署名します。また
上記の必要書類を司法書士に渡します。司法書士は取引完了を確認した上で
移転登記の手続きを行ないます
３．残代金・各種清算金の受け取り
ご契約書に記載された残代金と、日割り計算された固定資産税や管理費等（マ
ンションの場合）を受け取る
４．鍵の引渡し
玄関や勝手口、物置、郵便受け等の鍵を全て買主様に引き渡します
５．仲介手数料の支払
取引の完了をご確認いただき、不動産会社に仲介手数料の残金を支払う
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売買契約について